Ylöjärven kiinteistöhuolto elää muutosten keskellä

33 700 asukkaan Ylöjärvi on Pirkanmaan neljänneksi suurin kunta. Ylöjärvi on laaja, järvien ympäröimä kaupunki, missä etäisimmät kaupungin omistamat julkispalvelulliset kiinteistöt sijaitsevat reilun puolen tunnin ajomatkan päässä kaupungin keskustasta. Etäyhteydet helpottavat tässä, kertoo kaupungin sähköinsinööri Esa Toikkonen.

Ylöjärvellä on 80 kiinteistöä. Vuodenvaihteessa sote-kiinteistöt siirtyvät yhtiöittämisvelvoitteen myötä pois kaupungin vastuulta. Jatkossa kaupunki vastaa edelleen muun muassa päiväkodeista, kouluista, kirjastoista, kaupungintalosta ja nuorisotiloista.
– Sote-kiinteistöjä ei voi unohtaa, vaikka ne siirtyvät yhtiölle. Korjaustarpeet säilyvät, mutta tuleva vastuunjako herättää vielä kysymyksiä, Toikkonen toteaa.

Keskustan ja lähialueiden kiinteistöistä vastaa 15 kiinteistöhuollon ammattilaista. Suurilla kohteilla on oma huoltomies, pienempiä hoidetaan useamman kiinteistön vastuuperiaatteella.
– Mallista on paljon hyötyä, Toikkonen sanoo. Esimerkiksi Siltatien koulussa huoltomies osallistui jo suunnitteluun, mikä helpottaa ylläpitoa ja tuo käytännön näkökulmaa toteutukseen.
Erityisammattimies Toni Alanko vastaa kiinteistö-automaatiosta ja urakoitsijayhteyksistä. Hyvä kohdetuntemus helpottaa arkea ja ennakoivaa huoltoa, hän korostaa.
– Esimerkiksi uimahallissa venttiilejä vaihdetaan säännöllisesti, koska vedenkäsittelyn kemikaalit kuluttavat niitä nopeasti, Alanko selventää.

Sähköinsinööri Esa Toikkonen, erityisammattimies Toni Alanko ja kiinteistöhoitaja Jani Paussu.

Energiatehokkuus ja ilmasto tavoitteena

Ylöjärvi on mukana Hinku-ohjelmassa, joka tukee kuntia ilmastopäästöjen vähentämisessä. Vihreät arvot ja energiansäästö ovat meille tärkeitä, Toikkonen painottaa.

-Öljylämmityksestä on luovuttu ja uusissa kiinteistöissä hyödynnetään aurinkopaneeleita ja investointeja, jotka pienentävät energia-kustannuksia ja hiilijalanjälkeä pitkällä aikavälillä. Energianseurantaa kehitetään kohti reaali-aikaisuutta, jotta kulutusta voidaan tarkastella tarkemmin esimerkiksi iltakäytössä olevissa kouluissa.

Energiahallinnan ohella keskiössä on sisäilman laatu, josta vastaa kiinteistöhoitaja Jani Paussu. Oven avaaminen helpottaa vain hetkeksi, mutta häiritsee ilmanvaihdon automaatiota. Paras ilmanlaatu saavutetaan, kun järjestelmä saa toimia suunnitellusti ilman turhaa ovien tai ikkunoiden avaamista, Toikkonen jatkaa.

Kiinteistöautomaation häiriöissä käyttäjien kuuntelu ja suullinen palaute kiinteistöhoitajille ovat tärkeitä. Päivittäinen läsnäolo kohteissa varmistaa toimivuuden. Ylöjärvellä huolto-pyynnöt tehdään pääosin tikettijärjestelmän kautta, Paussu toteaa.

– Sisäilmaongelmia ehkäistään säännöllisillä suodattimien vaihdoilla. Ilmanvaihtojärjestel-missä on tiukat hälytysrajat, ja poikkeamiin reagoidaan nopeasti, Paussu kertoo.

Adair yhdistää laitteet yhteen näkymään

Adconsys on ollut Ylöjärvellä tuttu kiinteistö-automaation toimittaja jo yli vuosikymmenen. Kun Tampereen aluepäällikkö Teemu Aronen esitteli Adair-pilvivalvomon, se otettiin testikäyttöön neuvolassa ja pian kaupungintalolla.

Aluksi Adairilla paikattiin vanhojen järjestelmien yhteensopivuutta, mutta hyvien kokemusten myötä myös uusia rakennuksia on alettu liittää suoraan mukaan. Nyt se kattaa useita kohteita eri puolilla Ylöjärveä.

Sisäilman monitoroinnin hyvästä palautteesta iloitsevat Toikkonen ja Paussu.

– Ratkaisu nähtiin kustannustehokkaana, erityisesti siksi, että meillä on paljon vanhoja kiinteistöjä, joissa kaikkea tekniikkaa ei ole tarpeen tai järkevää uusia kerralla. Usein samassakin kiinteistössä on useita laitekantoja, jos esimerkiksi laajennus on tehty eri aikaan eri toimittajilla, kertoo Esa Toikkonen

– Eri laitemerkkien yhdistäminen samaan valvomoon oli selkeä etu, hän toteaa.
Alanko korostaa käytettävyyttä:

– On suuri hyöty, että kaikista kiinteistöistä saa tiedot yhdestä näkymästä. Käyttöliittymä on graafisesti selkeä ja looginen.

Yhdenmukaiset grafiikat eri kohteissa helpottavat päivittäistä työtä merkittävästi. Kun päivystäjä saa hälytyksen keskellä yötä, on olennaista, että järjestelmät toimivat yhtenäisesti ja ovat helposti käytettävissä, Toikkonen korostaa.

Myös kiinteistönhoitaja Jani Paussu näkee selkeän hyödyn yhtenäisessä järjestelmässä: kun tarkastelen yhden koulun arvoja, voin helposti verrata niitä toisen vastaavan kohteen lukemiin. Tämä nopeuttaa sekä vianetsintää että päätöksentekoa.

Paussu lisää, että etähallinta tuo päivystäjälle merkittävän edun – kohdetta voi tarkastella jo hälytyksen saadessaan ja matkalla pohtia mahdollisia toimenpiteitä etukäteen. Perillä päästään suoraan toimeen, mikä säästää aikaa ja tehostaa reagointia.

Yöhälytyksissä on tärkeää voida arvioida tilanne rauhassa, Paussu toteaa ja jatkaa: yksi Adairin eduista on sen joustavuus: järjestelmä mukautui meidän aiempiin toimintamalleihin, kuten valo-ohjauksiin.

Adconsysin Teemu Aroselta ja huoltopäällikkö Jouni Silvennoiselta saatiin arvokasta tukea suunnitteluun. Heidän ehdotustensa pohjalta luotiin yhtenäinen käyttöliittymämalli, jota on hyödynnetty myöhemmissä Adair-kohteissa, Alanko kertoo.

Ennakoitavuus ja tutut kumppanit

Aiemmin kiinteistöautomaatiota päivitettiin vasta, kun laitteisto hajosi. Nyt Ylöjärvellä on siirrytty ennakoivaan malliin, jossa budjettiin varataan vuosittain erillinen osuus automaation ylläpitoon ja kehittämiseen.

– Näin korjaukset voidaan suunnitella rauhassa, eikä tarvitse toimia kiireessä, Toikkonen toteaa.

Paussu tarkistaa valvomon asetuksia, joita Alanko ja Toikkonen seuraa sivusta.

Alanko lisää, että päivitystarpeet käydään ensin läpi vanhimpien ja kriittisimpien kohteiden osalta, ja näiden perusteella päivitetään saneerauslistaa.

Talousarviota valmistellaan vuoden mittaan ja se hyväksytään marraskuussa. Sen pohjalta käyn-nistetään alkuvuoden hankinnat, mutta koko budjettia ei käytetä heti.

– Keväällä tarkistetaan tilanne ja reagoidaan tarvittaessa uusiin tarpeisiin, Toikkonen summaa.

Ylöjärvellä suurin osa automaation suunnittelusta tehdään omana työnä, mutta laajemmissa saneerauksissa ja uudiskohteissa hyödynnetään myös ulkopuolisia asiantuntijoita.

Uudiskohteet toteutetaan usein KVR-hankkeina, jolloin oma suunnittelu ei ole tarpeen. Poikkeuksiakin on, kuten esimerkiksi Vuorentaustan yläkoulun saneeraus ei edennyt KVR-mallilla, joten suunnittelu tehtiin itse ja urakoitsijat kilpailutettiin erikseen. Apuna käytettiin mm. Reilersin ja Altenin suunnittelu-toimistoja.

Kumppanuudet ja tarkkuus merkitsee

Yhteistyö tuttujen ja luotettavien kumppaneiden kanssa sujuu mutkattomasti, Toikkonen kertoo.

– Uutta automaatiohanketta aloitettaessa viesti lähtee esimerkiksi Adconsysin Teemulle ja muutamalle muulle toimijalle, ja kumppani valitaan aina tilanteen mukaan.

Uusien kohteiden dokumentaatio on yleensä ajan tasalla, mutta vanhemmissa kohteissa tarvitaan tarkkuutta.

Joskus joudumme ottamaan kuvakaappauksia valvomosta, jotta hahmotamme tehdyt muutokset, Alanko selittää. Kaikkia pieniä päivityksiä ei aina ole kirjattu, varsinkin useasti saneeratuissa rakennuksissa.

Siksi lähtötiedot tarkistetaan aina paikan päällä ennen kilpailutusta, jotta vaatimukset ovat selvät ja vältytään lisätöiltä.

Uudet teknologiat käyttöön hallitusti

Uusia teknologiaratkaisuja ei oteta käyttöön suoraan keskeisimmissä kohteissa, vaan niitä testataan ensin pienemmässä mittakaavassa, kertoo Alanko.

Paussu ja Toikkonen näkevät kuntien yhteistyön mahdollisuudet ja haasteet.

– Kokeilut täytyy tehdä maltilla ja kohteissa, joissa riskit ovat hallittavissa, Toikkonen täydentää. Kaupungin resurssit eivät riitä laajoihin testausprojekteihin. Kunnat tekevät välillä yhteishankintoja, kuten huollon kilpailutuksia, mutta kokemusten ja tiedon jakaminen on toistaiseksi vähäistä.

– Kaikilla on kiire ja resurssit rajalliset. Vaikka koulut näyttävät samalta, taustalla on aina omanlai-sensa järjestelmät ja käytännöt, Toikkonen toteaa. Meillä toimiva ratkaisu ei välttämättä sovi suoraan naapurikuntaan.

Energiaratkaisut vaativat harkintaa

Uutta tekniikkaa tulee jatkuvasti, mutta kaikki kokeilut eivät ole onnistuneet odotetusti, muistuttaa Alanko. Esimerkiksi öljylämmityksen korvaaminen vesi-ilmalämpöpumpuilla ei ole aina toiminut kylmimpinä talvina.

– Kovilla pakkasilla osa laitteista ei jaksa tuottaa riittävästi lämpöä ja kytkeytyy pois suojatakseen itsensä. Siksi rinnalle tarvitaan varalämmönlähde, hän selittää.

Toikkosen mukaan maalämpö on luotettava ja turvallinen ratkaisu, jota on hyödynnetty usein uudiskohteissa. Pellettiä on käytetty joissakin taajaman ulkopuolisissa kohteissa ostoenergia-palveluna.

Alanko toivoo, että automaatiolaitteiden yhteensopivuus ja kommunikointi kehittyisivät. Yhdessä kohteessa voi olla kymmenkunta eri laitetta, ja niiden yhteispeli on haasteellista.

Joskus ongelman ratkaisuun tarvitaan useita asiantuntijoita eri toimittajilta – eikä ratkaisu silti selviä helposti. Tekniikan kehittyessä laitteiden välinen kommunikointi pitäisi olla mahdollisimman suoraviivaista, Alanko painottaa.

Myönteistä kehitystä automaatiossa

Kiinteistöautomaation kehitys on tuonut hyötyjä, kertoo Paussu. Esimerkiksi sähkön, lämmön ja veden kulutustiedot siirtyvät nyt automaattisesti raportteihin ilman manuaalista kirjaamista. Alanko lisää, että vesivahtien lisäykset ovat parantaneet turvallisuutta.

-Jos esimerkiksi yöllä vedenkulutus ylittää ennalta määritellyn rajan, automaatio katkaisee veden. Näin mahdolliset vuodot saadaan nopeasti hallintaan ilman suuria vahinkoja.

Paussu iloitsee myös sisäilman monitoroinnin saamasta positiivisesta palautteesta. Osassa kiinteistöjä huoneisiin on asennettu ilmaisimia, jotka mittaavat hiilidioksidipitoisuutta ja lämpötilaa. Mittausdata siirtyy huollolle erilliseen järjestelmään, ja käyttäjät voivat antaa palautetta suoraan huoneen tabletilla.

Tällä hetkellä käytössä on kahden toimittajan järjestelmät: 720 ja Freesi, mutta Alanko toivoo, että tulevaisuudessa mittausdata saadaan suoraan osaksi kiinteistöautomaatiota.